养老公寓政策（养老地产需求分析）
这篇文章知识点为您总结归纳如下：养老型地产、养老地产需求分析
原标题：「产城原创」商业模式观察：养老公寓收费结构分析
文章摘要：「产城原创」商业模式观察：养老公寓收费结构分析；；NO.1 养老公寓投资机会 本次“分析之旅”从养老公寓收费结构出发；
「产城原创」商业模式观察：养老公寓收费结构分析■ 和君产城发展事业部·产城原创系列
■ 作者：和君资深咨询师 黄辽东
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各地政府正密集出台养老产业政策，许多民营资本准备尝试“切一小块蛋糕”的机会。大型保险资本早已在养老业地盘“自嗨”了，老人们则被眼花缭乱的养老公寓搞得六神无主，甚至有人卖掉城里老房子，搬到城外宅基地公寓定居。
这么神奇的养老公寓，其商业模式是怎样的？或者直白地说：养老公寓是怎样投资，又怎样赚钱呢？笔者带你开启“商业模式分析之旅”。通过案例分析了解养老公寓资本运作模式。此处首先感谢好友邓总，他的优秀团队正研发全新理念的温馨人文养老模式，因此为我提供了宝贵市场数据。
NO.1 养老公寓投资机会
本次“分析之旅”从养老公寓收费结构出发。广州市在2017年颁发了关于规范养老服务收费的通知。通知第（四）条规定：公办养老机构不得收取“一次性生活设施费”，这条共18个字，正是这18个字让民间资本看到了无限商机。此处北方读者可能会困惑：何解？原来在广州乃至南方省份的社会共识是“法无禁止即可为”。而在东北华北地区，对应共识是“法无授权不可为”，聪明如你的读者，当然明白广州民间资本如何看待这项收费政策了。没有禁止就可以收费，但民营资本是如何利用这项收费政策叩开养老公寓大门的呢？
懂法规的读者马上会说“慢，养老公寓是养老机构吗？”问得好，养老公寓是纯粹房地产，养老公寓经营行为并不纳入养老行业管理规范。所以关于养老公寓的收费标准，民政局和物价局都不表态。也有些养老公寓与民政部门有协议，由政府购买少量床位服务来缓解社会救济任务，当然同时接受民政局对这部分床位的服务质量与收费标准监督和政策性补贴，最重要是养老机构招牌就能合法挂在大门口，骤眼望去还以为整体都是政府认证的养老院。但是细看收费就见端倪，民资养老院可以自主决定收取“一次性生活设施费”。请先看下图，这是广州某养老公寓收费实录。这个收费标准在广州市算是很低的了。
外行看热闹，内行看门道。上方数据透露出广州地区养老公寓很普遍的经营策略。笔者逐步分析如下：
老人交了这些费用就可以入住吗？是的，但没人理睬你，因为护理费，餐饮费，能源费，清洁费还没交呢，这些属于服务费用。本文只分析资产性收益。养老公寓开发成本请看下方。
收费与成本关系分析
分析表中的“一次性购置费”名义上是生活设施配套费，由于设备购置费已提取折旧费，所以实际上是零成本收益。房子出租20年该项购置费收入令人怦然心动。在供方市场情况下，养老公寓大可从容地继续收取这笔费用。
上述分析展示了养老公寓成本与收入之间的财务逻辑。即各种附着在房租的收费减去房子及配套设施的综合开发成本，尚有诱人的盈利空间。“一次性购置费”实际上是零成本纯收入。丰厚利润“法无禁止即可为 ”，这就是民资看好养老公寓的诱因。 因为其资产性收益安全明确，投资回报率着实令人满意。 这项行业政策会鼓励民间资本蜂拥开发养老公寓。
NO.2 收费结构透露了什么
分析之旅来到第二步。可以收取“一次性购置费”使得养老公寓成了投资市场的“香饽饽”。但在广州也有不收“一次性购置费”的民资开发养老公寓。不过服务价格就令人“辣眼睛”了。请看下图：
这份不收取购置费数表中双床房最低护理费每床每月800元，即每房每月最低护理费1600元。双床房护理费最高每床每月5000元，即每房每月最高护理费1万元。也有朋友认为，收取“一次性购置费”养老公寓的护理费会便宜点，不收购置费的护理费贵点，对于老人来说都是差不多的支出。在消费者角度看，两个收费方案的财务账确是差不多。但是笔者关注的是不同的收费结构对于企业内部而言，能反映出两种不同的利益分配机制。
本文第一步分析针对开发成本与资产性收益，这种收益理所当然归于投资人。也许企业高管们还能扯点“绩效工资”关系，资产性收益对于普通员工就没有半分钱关系了。企业员工的薪酬水平由服务性收益决定。投资人，老人与员工三者的利益关系，请见下表。
在养老公寓企业中，调节收益分配比例的只能是投资者。有太多养老公寓企业由于高收费与护理员低工资之间造成巨大的心理落差产生一个现象，就是基层员工流动率太大，笔者见过每月换护理员20%以上的养老公寓。频繁更换护理员会对老人家心理健康、服务品质、企业口碑均造成巨大伤害。老人护理业务最宝贵资源是优秀护理员。笔者听说专门护理老人的智能机器人已经面市了，读者会考虑买个聪明绝顶的机器人护理员，替代自己对老妈老爸温存尽孝吗？
人是对服务高品质的保障，但“人对人”服务也将会成为奢侈消费。都知道优秀员工可贵，但又有几个投资人愿意与员工共享企业成长红利呢？若真心去做就会成就伟大的企业，例如华为、格力。
NO.3 从收费结构看商业模式
分析之旅来到了第三步，一件事物可以用许多维度去分析研究。笔者研究养老公寓商业模式时仅关注下图中的三方交易结构。其中，正向循环的利益传送机制大家熟悉，反向循环的激励机制就很少人关注了。本文通过对收费结构分析，从而解析养老公寓的投资回报路径，以及部分养老公寓存在的“高房租低品质”诟病成因。
投资人为了快速收回投资成本，一定会尽量提高资产性收益即租金，另外设立不可退回的“一次性生活设施购置费”，而这笔收入却跟服务业绩没有关系，员工无缘分享。当收费结构中的资产性收益占比大，服务性收益自然占比小。
保障投资人资产性收益有丰厚利润，员工薪资报酬就会偏低，就难以留住优秀员工； 当收费结构中服务性收益占比大，员工收益会提高，服务质量相应提升。 当然后者也要顾及投资人合理收回投资成本的问题 ，但是投资收益呈现暴利，未必是好事，古训早已有之。
分析之旅发现，合理的收费结构有利于建立反向循环激励机制，使之成为企业可持续发展的动力源。【全文完】
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